El mercado inmobiliario de compra-venta de propiedades desde la pandemia está registrando números casi comparables con las peores crisis económicas que atravesó en país en 2014 y 2016. Las transacciones no están creciendo y no se acercan al récord que registró el sector en 2012 cuando se realizaron 3.786 operaciones.

La Fundación Mediterránea, en su Informe de Coyuntura Regional NOA dirigido por el economista Lucas Dapena, muestra que durante los meses de enero y septiembre del 2022 el volumen de transacciones ascendió a 3.211, lo que significó una caída en las operaciones de compra-venta de inmuebles del 3% con respecto al mismo período de 2021 y una suba del 5,5% en relación al 2020.

La cantidad total de transacciones realizadas en ese mismo período pero de 2019 fue de 3.156, mientras que durante el 2020, un año marcado por la pandemia, la cantidad de propiedades de compra-venta llegó a 3.045. En el 2021 se vivió una tibia recuperación con 3.308 transacciones realizadas entre enero y septiembre.

"Desde la pospandemia la mayoría de las inversiones son inferiores a los 60 mil dólares. Se llevó la delantera todo lo que es lotes que rondan entre los 20 y 45 mil dólares. La mayoría de la inversión fue ahí. ¿Por qué digo que la pandemia afectó? Porque se paralizó prácticamente la venta de otras zonas residenciales como Tres Cerritos. La gente compró lotes y salió a construir", remarcó Juan Biella, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Salta.

El informe de Fundación Mediterránea explica que la cantidad de transacciones realizadas durante el mes de septiembre de 2022 cayó en un 0,6% respecto a igual mes del año 2021 (331 transacciones en 2021 contra 329 en 2022). Por otra parte, la cantidad de operaciones contra el mes anterior (agosto de 2022) se redujo en un 17,8%.

"Hoy te puedo decir que lideran las ventas los monoambientes y los departamentos de un dormitorio destinados al turismo, que hoy en día tienen una ocupación promedio arriba del 60% en temporada baja, y es para lo que se invierte. Se vende muy poco todo lo que es pozo para vivienda o con destino a alquiler, por la ley de alquileres. Si antes el promedio era una venta por mes, hoy es una venta cada tres meses", explicó Biella.

Los montos

El monto de compra-venta acumulado hasta septiembre de 2022 disminuyó en un 7% respecto al período anterior (pasó de $6.973 millones en el acumulado enero-septiembre de 2021 a $6.488 millones en relación al mismo periodo de 2022). Por otro lado, si comparamos los resultados del año 2022 contra los del 2020, la suba pasa a ser del 212,4%. Cabe aclarar que las variaciones analizadas son a precios corrientes.

En la evolución mensual del valor de las operaciones en términos nominales se observa que en septiembre el monto de las operaciones efectuadas (en valores corrientes) fue igual a $696 millones, cifra muy por encima de la de igual mes del año 2021 ($558 millones), que en porcentajes corresponde a un aumento del 24,8%. En tanto que respecto al mes de agosto del 2022 mostró un crecimiento del 29,3%.

Del análisis de la evolución mensual del valor de las operaciones en términos reales, se constata que en septiembre de 2022 el precio de las operaciones efectuadas (en valores reales) fue igual a $17,07 millones, cifra muy por debajo a la registrada en igual mes del año 2021 ($25 millones), que en porcentajes corresponde a una caída del 32,12%.

"¿Qué ocasionó esta situación? Que la gente sacó casi tres mil viviendas del mercado locativo y lo pasó al mercado de compra-venta. Por lo que automáticamente, más la recesión que hay con inflación, bajaron un 20 o 30 por ciento en todas las propiedades, ese es el precio de mercado que tenemos hoy. Por eso nosotros motivamos a la gente de que vuelva a alquilar porque hoy vender es vender por abajo del precio tradicional de mercado", afirmó.

Sin buenas ventas

Martín López Fleming, abogado especialista en derecho inmobiliario, expresó que durante estos últimos años "no son buenas las cantidades de ventas que se vienen haciendo", sobre todo de propiedades usadas. "Prueba de eso es la gran oferta que hay, se ven muchísimos carteles por todos lados", expresó.

El corredor inmobiliario afirmó que esa situación se da también porque muchos propietarios sacan sus propiedades que están en alquiler y las ponen en venta por el temor y la inseguridad jurídica que provocó la nueva ley de alquileres.

"Si comparamos los valores anteriores a la pandemia, hoy el precio de las propiedades cayó entre un 15 y 20%. Tasaciones que se hicieron de propiedades antes de la pandemia hoy tienen una caída del 15%. Esto se debe a la cantidad de ofertas que hay sobre todo y la crisis", expresó.

Martín López Fleming destacó el déficit habitacional "enorme" que existe en la provincia y destacó que en el mercado no hay casa ni departamentos para alquilar. "No hay alquileres habitacionales disponibles", agregó.